Kein Text des Bürgerlichen Gesetzbuchs oder des Gesetzes vom 6. Juli 1989 verbietet es einer natürlichen Person, gleichzeitig zwei Mietverträge für zwei verschiedene Wohnungen zu unterzeichnen. Die Vertragsfreiheit hat Vorrang, vorausgesetzt, die spezifischen Verpflichtungen jedes Vertrags werden eingehalten. Die Schwierigkeiten sind nicht rechtlicher, sondern steuerlicher, administrativer und versicherungstechnischer Natur.
Hauptwohnsitz und Mietpreisregulierung: der steuerliche Knoten des Doppelvertrags
Die Einstufung als Hauptwohnsitz ist der zentrale Streitpunkt. Ein Mieter kann nur eine einzige Wohnung als Hauptwohnsitz in seiner Steuererklärung angeben. Diese Wahl bestimmt die Anwendung mehrerer Regelungen.
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In den Gemeinden, die der Mietpreisregulierung unterliegen (Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux und andere), gilt die erhöhte Referenzmiete nur für die Wohnung, die den Hauptwohnsitz des Mieters darstellt. Wenn Sie einen Mietvertrag in einem regulierten Gebiet und einen weiteren in einem nicht regulierten Gebiet haben, wirkt die Regulierung nur auf den Mietvertrag, für den Sie den Charakter des Hauptwohnsitzes nachweisen.
Der Nachweis beruht auf Ihren Steuererklärungen, Ihrer Versicherungsbestätigung oder Ihrer Eintragung in die Wählerverzeichnisse. Der andere Mietvertrag fällt nicht unter dieses Regime.
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Diese Asymmetrie wird von Mietern selten antizipiert. Ein Vermieter in einem regulierten Gebiet kann durchaus den Nachweis verlangen, dass seine Wohnung tatsächlich der Hauptwohnsitz des Mieters ist, und die Anwendung der Mietobergrenze anfechten, wenn der Mieter hauptsächlich woanders wohnt. Zu wissen, ob man zwei Mietverträge auf Annonces France haben kann, entbindet nicht davon, diese Konsequenzen auf die Höhe der anwendbaren Miete zu antizipieren.
Wohngeld und Doppelvertrag: die Regel der acht Monate
Die CNAF und die CAF erinnern daran, dass die APL, ALS und ALF nur für eine Wohnung gezahlt werden, die mindestens acht Monate im Jahr bewohnt wird. Den Bezug von Wohngeld für zwei gleichzeitige Mietverträge auszuschließen, ist in der Praxis der Fall, selbst wenn beide Verträge vollkommen regulär sind.
Der Mechanismus ist einfach: Der Leistungsempfänger gibt nur eine Adresse bei der CAF an. Jeder Versuch, eine Leistung für die zweite Wohnung zu beziehen, führt zu einer Rückforderung oder sogar zu rechtlichen Schritten wegen falscher Angaben. Die Kreuzkontrollen zwischen der CAF und der Steuerbehörde machen diese Situation nachweisbar.
Kaution und Bürgschaft für zwei Wohnungen
Jeder Mietvertrag generiert seine eigenen finanziellen Verpflichtungen. Zwei Mietverträge bedeuten zwei Kautionen, zwei Hausratversicherungen und potenziell zwei Bürgschaftsverträge. Es gibt keine gesetzliche Bestimmung, die die Anzahl der Garantien, die ein Mieter bereitstellen kann, begrenzt, aber der Bürge (natürliche Person oder Institution) kann sich weigern, sich auf einen zweiten Mietvertrag zu verpflichten.
- Die Kaution ist für jede Wohnung vollständig fällig, ohne Möglichkeit der gegenseitigen Verrechnung zwischen den beiden Mietverträgen
- Die Hausratversicherung muss jede Wohnung separat abdecken, mit einer genauen Angabe des Belegungsstatus (Haupt- oder Zweitwohnsitz)
- Eine Bürgschaftsorganisation wie Action Logement (ehemals Visale) beschränkt in der Regel ihre Garantie auf eine einzige Wohnung pro Begünstigtem
Wohnklausel und Nutzung der Wohnung im Mietvertrag
Mietverträge enthalten häufig eine Klausel, die besagt, dass die Wohnung den Hauptwohnsitz des Mieters darstellen muss. Diese Bestimmung, die Artikel 2 des Gesetzes vom 6. Juli 1989 entspricht, hat eine direkte Wirkung: Wenn der Mieter die Wohnung nicht als Hauptwohnsitz nutzt, kann der Vermieter einen Kündigungsgrund für den Mietvertrag geltend machen.
In der Praxis stellt diese Klausel kein Problem dar, wenn eine der beiden Wohnungen möbliert mit einem Mobilitätsmietvertrag oder einem Kurzzeitmietvertrag vermietet wird, da diese Verträge keinen Hauptwohnsitz erfordern. Überprüfen Sie systematisch die Formulierung der Wohnklausel, bevor Sie einen zweiten Vertrag unterzeichnen.
Möblierte Mietverträge, Mobilitätsmietverträge und Wohngemeinschaften: die kompatiblen Modelle
Einige Konfigurationen machen den Doppelvertrag rechtlich flüssiger:
- Ein Mietvertrag für den Hauptwohnsitz (leer oder klassisch möbliert) kombiniert mit einem Mobilitätsmietvertrag, der auf zehn Monate begrenzt ist und keine Kaution erfordert, geeignet für eine vorübergehende berufliche Zuordnung
- Ein Mietvertrag für den Hauptwohnsitz gekoppelt mit einer saisonalen Vermietung oder einem möblierten Tourismusangebot, das dem Tourismusgesetz und nicht dem Gesetz von 1989 unterliegt
- Ein Mietvertrag in einer Wohngemeinschaft für eine Wohnung und ein individueller Mietvertrag für eine andere, vorausgesetzt, dass jeder Mitbewohner solidarisch für die Mieten des ersten Mietvertrags haftet
Der Mobilitätsmietvertrag hat den Vorteil, dass er nicht verlangt, dass die Wohnung der Hauptwohnsitz des Mieters ist. Er stellt die sauberste Lösung für einen Arbeitnehmer in geografischer Mobilität dar, der woanders einen Hauptmietvertrag behält.
Steuerliche Behandlung von zwei gleichzeitig vermieteten Wohnungen
Die Wohnsteuer auf Zweitwohnungen gilt für die Wohnung, die nicht als Hauptwohnsitz deklariert ist. Ihre Höhe variiert je nach Gemeinde und kann eine Erhöhung in angespannten Gebieten beinhalten. Die steuerlichen Kosten der zweiten Wohnung übersteigen oft nur die Miete, was viele Mieter unterschätzen.
Im Hinblick auf die Einkommensteuer hat der Mieter keinen spezifischen Abzug, der mit dem Besitz von zwei Mietverträgen verbunden ist. Die Nebenkosten der zweiten Wohnung sind nicht abziehbar, es sei denn, es handelt sich um den sehr speziellen Fall eines doppelten beruflichen Wohnsitzes, der durch die Entfernung zum Arbeitsplatz gerechtfertigt ist. In diesem Fall können die tatsächlichen Kosten (Miete, Nebenkosten, Reisen) von den Einkünften abgezogen werden, sofern auf den Pauschalabzug verzichtet wird.
Das Halten von zwei Mietverträgen in Frankreich bleibt vollkommen legal. Die Einschränkungen liegen woanders: Einstufung des Hauptwohnsitzes, Unmöglichkeit, Wohngeld zu kumulieren, einschränkende Vertragsklauseln, steuerliche Mehrkosten der zweiten Wohnung. Vor der Unterzeichnung vermeiden eine sorgfältige Durchsicht jeder Wohnklausel und eine Gesamtkalkulation der tatsächlichen Kosten der beiden Mietverhältnisse unangenehme Überraschungen.