Geen enkele tekst van het Burgerlijk Wetboek of van de wet van 6 juli 1989 verbiedt een natuurlijke persoon om gelijktijdig twee huurovereenkomsten te ondertekenen voor twee verschillende woningen. De contractvrijheid prevaleert, op voorwaarde dat de verplichtingen van elk contract worden gerespecteerd. De moeilijkheden zijn niet juridisch in strikte zin, maar fiscaal, administratief en verzekeringsgerelateerd.
Hoofdwoning en huurprijsregulering: de fiscale knoop van de dubbele huur
De kwalificatie van hoofdwoning vormt het centrale frictiepunt. Een huurder kan slechts één woning als hoofdwoning op zijn belastingaangifte aangeven. Deze keuze beïnvloedt de toepassing van verschillende regelingen.
Aanrader : Wat is de kleur van samenwerking en solidariteit in onze samenlevingen?
In gemeenten die onderworpen zijn aan huurprijsregulering (Parijs, Lille, Lyon, Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, onder anderen), is de verhoogde referenthuur alleen van toepassing op de woning die de hoofdwoning van de huurder vormt. Als u een huurcontract heeft in een gereguleerde zone en een ander in een niet-gereguleerde zone, is de regulering alleen van toepassing op het huurcontract waarvoor u het karakter van hoofdwoning kunt bewijzen.
Het bewijs is gebaseerd op uw belastingaangiften, uw verzekeringsbewijs of uw inschrijving op de kiezerslijsten. Het andere huurcontract valt buiten dit regime.
Aanrader : Twee televisies aansluiten op een satellietdecoder in uw camper: stappen en tips
Deze asymmetrie wordt zelden door huurders voorzien. Een verhuurder in een gereguleerde zone kan perfect bewijs eisen dat zijn woning daadwerkelijk de hoofdwoning van de huurder is, en de toepassing van de huurprijsplafond aanvechten als de huurder voornamelijk elders woont. Weten of je 2 huurcontracten kunt hebben op Annonces France ontslaat niet van de noodzaak om deze gevolgen voor het toepasselijke huurbedrag te anticiperen.
Huurtoeslagen en dubbele huur: de regel van acht maanden
De CNAF en de CAF herinneren eraan dat de APL, ALS en ALF alleen worden uitgekeerd voor een woning die minstens acht maanden per jaar wordt bewoond. Het ontvangen van huurtoeslag voor twee gelijktijdige huurcontracten is in de praktijk uitgesloten, zelfs als beide contracten perfect in orde zijn.
Het mechanisme is eenvoudig: de ontvanger geeft slechts één adres op bij de CAF. Elke poging om een toeslag voor de tweede woning te ontvangen, leidt tot een onterecht ontvangen bedrag, zelfs tot vervolging voor valse aangifte. De kruiscontroles tussen de CAF en de belastingdienst maken deze situatie detecteerbaar.
Waarborg en borgstelling voor twee woningen
Elke huurcontract genereert zijn eigen financiële verplichtingen. Twee huurcontracten betekenen twee waarborgen, twee woonverzekeringen en mogelijk twee borgstellingsakten. Er is geen wettelijke bepaling die het aantal garanties dat een huurder kan bieden, plafonneert, maar de garant (natuurlijke persoon of organisatie) kan weigeren zich voor een tweede huurcontract in te zetten.
- De waarborg is volledig verschuldigd voor elke woning, zonder mogelijkheid tot mutualisatie tussen de twee huurcontracten
- De woonverzekering moet elke woning afzonderlijk dekken, met een nauwkeurige verklaring van de status van bewoning (hoofdwoning of tweede woning)
- Een borgstellingsorganisatie zoals Action Logement (ex-Visale) beperkt doorgaans zijn garantie tot één woning per begunstigde
Bewoningsclausule en gebruik van de woning in het huurcontract
Huurcontracten bevatten vaak een clausule die bepaalt dat de woning de hoofdwoning van de huurder moet zijn. Deze bepaling, in overeenstemming met artikel 2 van de wet van 6 juli 1989, heeft directe gevolgen: als de huurder de woning niet als hoofdverblijf gebruikt, kan de verhuurder een reden voor ontbinding van het huurcontract inroepen.
In de praktijk vormt deze clausule geen probleem als een van de twee woningen gemeubileerd wordt verhuurd met een mobiliteitscontract of een kortlopend huurcontract, aangezien deze contracten de hoofdwoning niet vereisen. Controleer altijd de formulering van de bewoningsclausule voordat u een tweede contract ondertekent.
Gemeubileerd huurcontract, mobiliteitscontract en samenwonen: de compatibele constructies
Bepaalde configuraties maken de dubbele huur juridisch soepeler:
- Een huurcontract voor de hoofdwoning (leeg of klassiek gemeubileerd) gecombineerd met een mobiliteitscontract, beperkt tot tien maanden en zonder waarborg, geschikt voor een tijdelijke professionele aanstelling
- Een huurcontract voor de hoofdwoning gekoppeld aan een seizoensverhuur of een gemeubileerde toeristenwoning, die onder het Toeristenwet valt en niet onder de wet van 1989
- Een samenhuurovereenkomst voor één woning en een individueel huurcontract voor een andere, op voorwaarde dat elke huurder hoofdelijk aansprakelijk blijft voor de huren van het eerste huurcontract
Het mobiliteitscontract heeft als voordeel dat het niet vereist dat de woning de hoofdwoning van de huurder is. Het is de meest nette oplossing voor een werknemer in geografische mobiliteit die elders een hoofdhuurcontract behoudt.
Fiscale behandeling van twee gelijktijdig verhuurde woningen
De onroerende voorheffing op tweede woningen is van toepassing op de woning die niet als hoofdwoning is aangegeven. Het bedrag varieert per gemeente en kan een verhoging in gespannen gebieden omvatten. De fiscale kosten van de tweede woning overschrijden vaak alleen de huur, wat veel huurders onderschatten.
Wat betreft de inkomstenbelasting heeft de huurder geen recht op specifieke aftrekken die verband houden met het bezit van twee huurcontracten. De huurkosten van de tweede woning zijn niet aftrekbaar, behalve in het zeer specifieke geval van een dubbele professionele woning gerechtvaardigd door de afstand tot de werkplek. In dat geval kunnen de werkelijke kosten (huur, lasten, verplaatsingen) van de salarisinkomsten worden afgetrokken, op voorwaarde dat men afstand doet van de forfaitaire aftrek.
Het bezitten van twee huurcontracten in Frankrijk blijft volkomen legaal. De beperkingen liggen elders: kwalificatie van de hoofdwoning, onmogelijkheid om huurtoeslagen te cumuleren, beperkende contractuele clausules, fiscale meerkosten van de tweede woning. Voordat u ondertekent, voorkomt een zorgvuldige lezing van elke bewoningsclausule en een globale berekening van de werkelijke kosten van beide huurcontracten onaangename verrassingen.