De Franse vastgoedmarkt in 2026 wordt gekenmerkt door tegenstrijdige signalen. De transactievolumes stijgen weer in bepaalde metropolen, de prijzen stabiliseren zich op nationaal niveau, maar de kredietrentes stijgen weer na enkele maanden van rust. Twee hervormingen wijzigen ook concreet de spelregels voor verhuurders: een nieuwe berekening van de DPE en de creatie van een speciaal fiscaal statuut.
Hier zijn de trends op de vastgoedmarkt die de afwegingen van kopers en investeerders dit jaar hertekenen.
Stijging van de hypotheekrentes: de onverwachte rem van 2026
De meeste analyses die begin 2026 werden gepubliceerd, gingen uit van een voortzetting van de versoepeling van de financieringsvoorwaarden. De feiten vertellen een ander verhaal. Volgens de Banque de France heeft de gemiddelde rente van nieuwe woningkredieten (exclusief heronderhandelingen) 3,30 % bereikt in juli 2026, tegenover 3,09 % een jaar eerder.
Deze stijging is niet spectaculair in absolute termen, maar komt tegen de stroom in van de heersende discours over het herstel. Voor een gezin dat over twintig jaar leent, vermindert een paar tienden van een punt de koopkracht met enkele duizenden euro’s. De tarieven op de markt schommelen tussen 3,48 % en 3,98 % afhankelijk van de looptijden, een stabiel niveau sinds enkele maanden, maar dat blijft hoog in vergelijking met de voorwaarden van 2021-2022.
Kopers die hun project hadden uitgesteld in afwachting van lagere rentes, staan voor een paradox: de prijzen zijn lichtjes aangepast, maar de kosten van de lening absorberen een deel van deze winst. Om de vastgoednieuws op Octroi Immobilier te volgen, blijft dit verschil tussen de weergegeven prijzen en de werkelijke koopkracht de rode draad van de herfst van 2026.
Nieuwe berekening van de DPE: wat de hervorming echt verandert voor de huurmarkt
Sinds 1 januari 2026 wijzigt een decreet de methode voor het berekenen van het energieprestatiecertificaat (DPE). De wijziging betreft voornamelijk woningen die elektrisch verwarmd worden, waarvan veel in een gunstigere categorie worden herclassificeerd zonder dat er renovatiewerkzaamheden zijn uitgevoerd.
De oude DPE’s kunnen gratis worden geactualiseerd via de Ademe. In de praktijk worden woningen die geclassificeerd zijn als F of G, zonder energetische renovatie naar E herclassificeerd, waardoor ze worden vrijgesteld van de verhuurverboden die door de wet Klimaat en Veerkracht zijn vastgesteld.
Deze onderscheid moet duidelijk worden gemaakt: een betere DPE-score betekent niet dat de woning minder energie verbruikt. De huurder betaalt dezelfde rekening, de verhuurder krijgt het recht om te verhuren terug.
Gevolgen voor de huurinvestering
Voor investeerders verandert de hervorming van de DPE de rendabiliteitsberekening van bepaalde eigendommen. Een appartement dat geclassificeerd is als G, dat bij aankoop is afgeschreven, kan nu weer een acceptabele score behalen zonder renovatiebudget. Aan de andere kant profiteren woningen die op gas worden verwarmd niet van dezelfde herclassificatie.
- De elektrische eigendommen die vroeger als F of G waren geclassificeerd, zijn de eersten die worden herberekend, met een potentieel voordeel van één tot twee energieniveaus.
- De woningen op gas of stookolie blijven onderworpen aan de oorspronkelijke drempels en vereisen nog steeds renovatiewerkzaamheden om verhuurd te kunnen worden.
- De actualisatie van de DPE is gratis via het platform van de Ademe, maar vereist een vrijwillige stap van de eigenaar.
Fiscaal statuut van de particuliere verhuurder: een nieuwe regelgeving om in de gaten te houden
De wet nr. 2026-103 van 19 februari 2026 (artikel 47) heeft een fiscaal statuut voor de particuliere verhuurder ingesteld. Dit systeem, dat nog weinig is besproken in de analyses voor het grote publiek, kan de afweging tussen ongemeubileerde verhuur, gemeubileerde verhuur en andere vormen van investering veranderen.
De exacte contouren van dit statuut en de impact op de netto-rendabiliteit van de verhuur hangen af van uitvoeringsdecreten waarvan sommige nog werden verwacht in het najaar van 2026. De terugkoppeling vanuit het veld verschilt hierover: sommige vermogensbeheerders zien het als een positief signaal voor langdurige verhuurders, terwijl anderen vinden dat de voorwaarden te vaag blijven om de investeringsstrategieën op korte termijn te wijzigen.
Wat zeker is, is dat het fiscale kader voor verhuur voor het eerst in jaren evolueert. Eigenaren die overwegen te investeren in verhuur in 2026, doen er goed aan om deze parameter in hun simulatie op te nemen, ook al is het hele systeem nog niet gestabiliseerd.
Prijzen en transactievolumes in Frankrijk: stabilisatie of terugval
Op nationaal niveau vertonen de prijzen van bestaande woningen een bijna stabiliteit over een jaar, met een gematigde daling van ongeveer -0,6 % eind juli 2026. Huizen dalen iets meer dan appartementen, wat aangeeft dat de markt in de voorstedelijke gebieden meer corrigeert.
Wat de volumes betreft, verwacht de Fnaim tussen de 900.000 en 920.000 transacties voor het hele jaar 2026, wat een daling van 5 tot 6 % betekent ten opzichte van 2025. Het najaar heeft niet de seizoensgebonden opleving gebracht die soms in voorgaande jaren werd waargenomen.
Een markt met twee snelheden
Deze divergentie tussen Parijs en de rest van het land bevestigt een patroon dat al zichtbaar was in 2025. De grote metropolen waar het aanbod beperkt blijft, absorberen de stijging van de rentes beter. De secundaire markten, waar het aanbod van eigendommen is toegenomen, bieden meer onderhandelingsruimte voor kopers.
- Parijs en enkele metropolen zien hun volumes weer stijgen, aangedreven door kopers die anticiperen op een stabilisatie van de prijzen.
- De middelgrote steden en plattelandsgebieden registreren langere verkooptermijnen en frequentere prijsverlagingen.
- De nieuwbouw blijft onder druk: de bouw komt moeizaam op gang na twee jaar van crisis, wat het aanbod beperkt en de prijzen in dit segment hoog houdt.
De vastgoedmarkt aan het einde van 2026 is noch een duidelijke opleving, noch een terugval. De rentes stijgen, de prijzen stagnëren, en twee hervormingen herverdelen de kaarten voor verhuurders. De kloof tussen de gebieden waar de vraag sterk blijft en die waar de aanpassing doorgaat, wordt groter. Voor zowel kopers als investeerders is een gedetailleerde analyse van de lokale omstandigheden nu belangrijker dan de nationale gemiddelden.
