Der französische Immobilienmarkt im Jahr 2026 zeigt sich durch widersprüchliche Signale. Die Transaktionsvolumina steigen in einigen Metropolen wieder an, die Preise stabilisieren sich auf nationaler Ebene, aber die Kreditkosten steigen nach mehreren Monaten der Ruhe. Zwei Reformen verändern auch konkret die Spielregeln für Vermieter: eine neue Berechnung des DPE und die Schaffung eines speziellen steuerlichen Status.
Hier sind die Markttrends, die in diesem Jahr die Entscheidungen von Käufern und Investoren neu gestalten.
Steigende Immobilienkreditzinsen: das unerwartete Hemmnis von 2026
Die meisten Analysen, die Anfang 2026 veröffentlicht wurden, gingen von einer Fortsetzung der Entspannung der Finanzierungsbedingungen aus. Die Fakten erzählen jedoch eine andere Geschichte. Laut der Banque de France hat der durchschnittliche Zinssatz für neue Wohnkredite (ohne Umschuldungen) im Juli 2026 3,30 % erreicht, gegenüber 3,09 % ein Jahr zuvor.
Dieser Anstieg ist in absoluten Zahlen nicht spektakulär, tritt jedoch gegen den allgemeinen Trend der Erholung auf. Für einen Haushalt, der über zwanzig Jahre leiht, reduzieren einige Zehntelprozentpunkte die Kaufkraft um mehrere tausend Euro. Die Marktzinsen schwanken je nach Laufzeit zwischen 3,48 % und 3,98 %, ein stabiler Wert seit mehreren Monaten, der jedoch im Vergleich zu den Bedingungen von 2021-2022 hoch bleibt.
Käufer, die ihr Projekt aufgeschoben haben, um auf niedrigere Zinsen zu warten, stehen vor einem Paradoxon: Die Preise haben sich leicht angepasst, aber die Kreditkosten absorbieren einen Teil dieses Gewinns. Um die Immobiliennachrichten auf Octroi Immobilier zu verfolgen, bleibt diese Diskrepanz zwischen den angezeigten Preisen und der tatsächlichen Kaufkraft der rote Faden im Herbst 2026.
Neue Berechnung des DPE: was die Reform wirklich für den Mietmarkt ändert
Seit dem 1. Januar 2026 ändert eine Verordnung die Berechnungsmethode für das Energieeffizienzdiagnose (DPE). Die Änderung betrifft hauptsächlich Wohnungen, die mit Strom beheizt werden, von denen viele ohne Renovierungsarbeiten in eine günstigere Kategorie umgestuft werden.
Die alten DPE können kostenlos über die Ademe aktualisiert werden. In der Praxis wechseln Wohnungen, die als F oder G eingestuft sind, ohne energetische Renovierung in die Kategorie E, was sie von den Mietverboten der Klimaschutz- und Resilienzgesetzgebung befreit.
Diese Unterscheidung sollte klar formuliert werden: Eine bessere DPE-Bewertung bedeutet nicht, dass die Wohnung weniger Energie verbraucht. Der Mieter zahlt die gleiche Rechnung, der Vermieter erhält das Recht zu vermieten.
Folgen für die Mietinvestition
Für Investoren ändert die DPE-Reform die Rentabilitätsberechnung bestimmter Immobilien. Eine als G eingestufte Wohnung, die beim Kauf abgewertet wurde, kann nun ohne Renovierungsbudget eine akzeptable Bewertung zurückgewinnen. Im Gegensatz dazu profitieren mit Gas beheizte Wohnungen nicht von derselben Umstufung.
- Die früher als F oder G eingestuften elektrischen Immobilien sind die ersten, die von der Neuberechnung betroffen sind, mit einem potenziellen Gewinn von ein bis zwei Energieklassen.
- Gas- oder ölbeheizte Wohnungen unterliegen weiterhin den ursprünglichen Schwellenwerten und benötigen immer noch Renovierungsarbeiten, um vermietet zu werden.
- Die Aktualisierung des DPE ist kostenlos über die Plattform der Ademe, setzt jedoch eine freiwillige Initiative des Eigentümers voraus.
Steuerlicher Status des privaten Vermieters: eine regulatorische Neuerung, die beobachtet werden sollte
Das Gesetz Nr. 2026-103 vom 19. Februar 2026 (Artikel 47) hat einen steuerlichen Status für private Vermieter eingeführt. Diese Regelung, die in der breiten Öffentlichkeit noch wenig kommentiert wird, könnte potenziell die Entscheidung zwischen unmöblierten, möblierten und anderen Anlageformen verändern.
Die genauen Rahmenbedingungen dieses Status und seine Auswirkungen auf die netto Rentabilität der Vermietung hängen von Anwendungsdekreten ab, von denen einige bis zum Herbst 2026 erwartet werden. Die Rückmeldungen aus der Praxis sind in diesem Punkt unterschiedlich: Einige Vermögensverwalter sehen darin ein positives Signal für langfristige Vermieter, während andere der Meinung sind, dass die Bedingungen zu unklar bleiben, um kurzfristige Investitionsstrategien zu ändern.
Was sicher ist, ist, dass der steuerliche Rahmen der Vermietung sich erstmals seit mehreren Jahren ändert. Eigentümer, die 2026 eine Mietinvestition in Betracht ziehen, sollten diesen Faktor in ihre Simulation einbeziehen, auch wenn das gesamte System noch nicht stabilisiert ist.
Preise und Transaktionsvolumina in Frankreich: Stabilisierung oder Rückgang
Auf nationaler Ebene zeigen die Preise für bestehende Wohnungen eine nahezu Stabilität über ein Jahr, mit einem moderaten Rückgang von etwa -0,6 % bis Ende Juli 2026. Die Preise für Häuser sinken etwas stärker als die für Wohnungen, was darauf hindeutet, dass der Markt in den Vororten stärker korrigiert.
Was die Volumina betrifft, so prognostiziert die Fnaim zwischen 900.000 und 920.000 Transaktionen für das gesamte Jahr 2026, was einem Rückgang von 5 bis 6 % im Vergleich zu 2025 entspricht. Der Herbst brachte nicht den saisonalen Aufschwung, der in den Vorjahren manchmal beobachtet wurde.
Ein Markt mit zwei Geschwindigkeiten
Diese Divergenz zwischen Paris und dem Rest des Landes bestätigt ein bereits 2025 sichtbares Muster. Die großen Metropolen, in denen das Angebot begrenzt bleibt, nehmen die Zinserhöhung besser auf. Die Sekundärmärkte, in denen das Angebot an Immobilien gewachsen ist, bieten den Käufern mehr Verhandlungsspielraum.
- Paris und einige Metropolen sehen, wie ihre Volumina wieder ansteigen, getragen von Käufern, die eine Stabilisierung der Preise antizipieren.
- Mittlere Städte und ländliche Gebiete verzeichnen längere Verkaufsfristen und häufigere Abschläge.
- Der Neubau bleibt angespannt: Der Bau hat nach zwei Krisenjahren Schwierigkeiten, wieder in Gang zu kommen, was das Angebot einschränkt und die Preise in diesem Segment hoch hält.
Der Immobilienmarkt Ende 2026 lässt sich weder als klare Erholung noch als Rückgang zusammenfassen. Die Zinsen steigen, die Preise stagnieren, und zwei Reformen verteilen die Karten für die Vermieter neu. Die Kluft zwischen den Regionen, in denen die Nachfrage stark bleibt, und denen, in denen die Anpassung fortschreitet, wird größer. Für Käufer und Investoren ist es nun entscheidend, die lokalen Bedingungen genau zu analysieren, anstatt sich auf nationale Durchschnittswerte zu verlassen.
